Nuestro ordenamiento locativo ha pasado de una legislación totalmente protectora hacia el inquilino y francamente gravosa al propietario, a otra en la que priman los intereses del arrendador frente  a los del arrendatario.
En la actualidad subsisten varias leyes arrendaticias, y una jurisprudencia contradictoria, que crean una situación de gran confusión. En el presente artículo analizaremos únicamente la situación legal de los locales de negocio.
La actualmente vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de Noviembre de 1994, modificó la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de Diciembre de 1964, y estableció un régimen de vencimiento de los contratos de prórroga forzosa, según la fecha en que se celebraron, y así diferenciaba entre:
1.Contratos pactados antes de la ley de 9 de Mayo de 1985. Se había de distinguir entre:

1.a.Contratos arrendados a personas físicas.

Se establece el régimen general de duración hasta el fallecimiento o jubilación del titular arrendaticio, permitiendo el traspaso a favor del cónyuge.

1.b. Contratos arrendados a personas jurídicas.

Establece un régimen general de 20 años, con algunas modificaciones, y prorrogas, que pueden alargar el contrato a cinco años más.

2. Contratos pactados después de la ley de 9 de Mayo de 1985, con sujeción a la prórroga forzosa.

Existe la discusión doctrinal respecto de si los contratos celebrados después de dicha fecha con sujeción expresa a la prórroga forzosa continúan vigentes, o bien son limitados en el tiempo.

En este sentido la jurisprudencia es vacilante, por lo que no podemos generalizar y se hace necesario un estudio caso por caso.