A lo largo del tiempo, la política Española ha ido cambiando el régimen de los alquileres, dejando a los inquilinos en una posición cada vez peor. Esta tendencia empezó con el infame Decreto Boyer de 1985, que marcó un antes y un después en los contratos de alquileres. El gran cambio fue que desapareció lo que se llamaba la “Prórroga Forzosa”, que permitía al inquilino renovar el contrato de alquiler tantas veces como quisiera.

Más tarde, entró en vigor la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, que no solo cambió las normas aplicables al alquiler sino que además se crearon Disposiciones Transitorias para tratar sobre los contratos que se habían hecho antes de la entrada en vigor de la ley. De estas Disposiciones Transitorias destacan la primera, la segunda y la tercera.

La Disposición Transitoria Primera se aplica para los contratos que se celebraron después de la entrada en vigor el Decreto Boyer, que seguirán rigiéndose de acuerdo a este Decreto. La Disposición Transitoria Segunda y la Disposición Transitoria Tercera se aplican a los contratos de alquiler de vivienda y de local respectivamente que se hicieron antes de la entrada en vigor del decreto Boyer, estos se regirán por la antigua ley de arrendamientos, pero se les acabará el régimen de prórroga forzosa al cabo de un tiempo, llegando hasta el fallecimiento para las personas en la mayoría de casos y hasta el 2015 para las empresas que tenían un contrato así.

Esta manera en la que está redactada la actual Ley de Arrendamientos Urbanos deja un poco de incerteza sobre la ley aplicable en aquellos casos en que propietario y el inquilino celebraron un contrato de alquiler cuando ya estaba en vigor el Decreto Boyer pero pactaron  tener en el régimen de prórroga forzosa de antes del decreto.

A nuestro bufete llegó recientemente un caso en el cual entraban se daba precisamente ese problema. Una empresa había alquilado un local el año 1988, tres años después de la vigencia del Decreto Boyer, pero pactó con el propietario tener el régimen de prórroga forzosa. No obstante, el propietario murió recientemente y sus herederos pidieron que se terminase el contrato de acuerdo a que respecto a la Disposición Transitoria Tercera que antes hemos mencionado, la prórroga forzosa para las empresas se acababa en 2015. Pero como este contrato se realizó después de 1985, la empresa defendía que no se tendría que aplicar esa disposición, y que por lo tanto se tendría que continuar con su antiguo contrato de alquiler.

Este es un problema que ha tenido bastante discusión dentro del sistema judicial español. Actualmente el punto de vista principal en los juzgados está de acuerdo con lo que defendían los propietarios del local. No obstante, siguen habiendo opiniones disidentes como los votos particulares de los Magistrados Excmos. Sres. Don Anonio Salas Carceller y Don Xavier O’Callaghan Muñoz de la Sentencia del Tribunal Supremo 2043/2015 de 12 de marzo. Dichos votos particulares argumentaban lo siguiente:

“[…] cuando se ha pactado la prórroga forzosa al amparo del citado artículo 9 del Real Decreto Ley 2/1985, rige plenamente lo dispuesto por la Ley de 1964 en cuanto a duración del contrato y su prórroga, pues así se ha convenido expresa y libremente por las partes, debiendo ser mantenido por respeto al principio “pacta sunt servanda”,

[…] No cabe asimilar este supuesto al contemplado en la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994, que resulta de aplicación exclusivamente a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de 9 de mayo de 1985 y no a los posteriores, como sucede en el presente caso. El distinto tratamiento de uno y otro supuesto responde sin duda a la circunstancia de que la prórroga forzosa venía impuesta por la ley sin posibilidad de renuncia por parte del arrendatario, mientras que a partir de la vigencia del Real Decreto 2/1985 tal prórroga forzosa únicamente se establece por expresa aceptación del arrendador.”

En este concreto caso el Juzgado de Primera Instancia siguió la jurisprudencia mayoritaria y le dio la razón a los propietarios, sentenciando a que se extinguiera el contrato sin importar que las partes en su día hubiesen pactado otra cosa. Esto nos hace ver la evolución y los cambios que se han producido en el régimen de los alquileres, pasando de una situación en la cual una empresa podía conservar un local indefinidamente a una situación de incerteza que predomina el ámbito de los arrendamientos actual y que termina perjudicando el mismo mercado con una demanda inferior de este tipo de contratos.